Formentera'da bir gayrimenkul satın almadan önce gerekli incelemeleri nasıl yaparsınız?
Formentera'da ev satın almak, önemli miktarlarda para, belirli bir düzenleyici bağlam ve bir ziyaret veya çevrimiçi ilandan asla ortaya çıkmayan bir dizi değişken içeren bir işlemdir. Satın alma işlemine geçmeden önce bir mülkün kapsamlı bir şekilde doğrulanması olan durum tespiti, bir niyeti bilinçli bir karara dönüştüren süreçtir. Bunu atlayanlar veya ne olup bittiğini anlamadan tamamen başkalarına devredenler, önemli ekonomik sonuçlar doğurabilecek risklere maruz kalırlar.
Bu makale, doğrulamanın ana alanlarını, ele alınması mantıklı olan sırayla kapsamaktadır. Bu bir yasal belge değildir ve bir avukatın veya uzman bir danışmanın çalışmasının yerini almaz: ne sorulması gerektiğini, neyin doğrulanması gerektiğini ve neyi asla hafife almamamız gerektiğini bilmek için pratik bir kılavuzdur.
-
Kadastro ve kayıt durumu
Öncelikle yapılması gereken kontrol, mülkün yasal kimliğiyle ilgilidir. İspanya'da gayrimenkul için iki ayrı kayıt sistemi bulunmaktadır: Kadastro ve Tapu Sicili. Bunlar farklı kuruluşlar tarafından, farklı amaçlarla yönetilir ve her zaman birbirleriyle uyumlu değildirler.
Tapu Sicili
Registro de la Propiedad, resmi tapu sicilidir. Bu sicil, mülkün yasal sahibinin kim olduğunu ve mülk üzerinde ipotek, rehin, geçiş hakkı, öncelikli satın alma hakkı veya diğer yükümlülüklerin olup olmadığını doğrulamanıza olanak tanır. basit not — Tapu Sicilinden talep edilen özet belge — diğer tüm doğrulamalardan önce alınması gereken ilk belgedir. Birkaç euroya mal olur ve çevrimiçi olarak talep edilebilir. Satıcı kayıtlı mal sahibi değilse veya mülk üzerinde açıklanmamış ipotekler varsa, nota simple bunu hemen ortaya çıkarır.
Kadastro
Kadastro, mali ve kartografik kayıttır. Mülkü alan, sınırlar, kullanım amacı ve kadastro değeri açısından tanımlar. Bilgilerin eşleştiğini doğrulamak için Tapu Sicili ile karşılaştırılmalıdır. Yüzeylerde, sınırlarda veya arazi kullanım sınıflandırmalarında tutarsızlıklar, daha fazla araştırma gerektiren işaretlerdir.
-
Şehir planlama durumu
Formentera'nın kendine özgü kentsel planlama düzenlemeleri vardır ve adadaki arazi kullanımı ve inşaatı düzenleyen kurallar, İspanya ortalamasına göre önemli ölçüde daha kısıtlayıcıdır. Bir mülkün imar durumunu kontrol etmek isteğe bağlı değil, zorunludur.
Formentera Ada Konseyi'nde doğrulanması gereken noktalar, mülkün bulunduğu arazinin sınıflandırmasıdır — kentsel alan, imar edilebilir alan veya imar edilemez alan — ve her sınıflandırma için geçerli olan düzenlemelerdir. Arazi şu şekilde sınıflandırılır: suelo rústico protegido Yapılaşmaya izin verilmeyen alanlarda inşa edilebilecek, genişletilebilecek veya değiştirilebilecek şeyler konusunda çok katı sınırlamalar vardır. Yapılaşmaya izin verilmeyen bir alanda inşa edilen bir yapı, yıkım emrine konu olabilir.
Orijinal inşaat ruhsatı ve yetkilendirilen ile fiilen inşa edilen arasındaki uyumun da doğrulanması gerekmektedir. Formentera'da, özellikle eski mülklerde, ruhsatsız olarak inşa edilen eklentiler, havuzlar, misafir evleri ve yardımcı yapılar yaygın bir durumdur. Yasadışı yapıların varlığı, satın almanın imkansız olduğu anlamına gelmez, ancak mülkün değerini ve alıcının üstlendiği sorumlulukları kökten değiştirir.
-
Cédula de habitabilidad
Konut uygunluk belgesi (cédula de habitabilidad), bir mülkün konut kullanımına uygun olduğunu, yani yasa tarafından belirlenen minimum alan, havalandırma, aydınlatma ve sıhhi tesisat şartlarını karşıladığını teyit eden belgedir. Geçerli bir konut uygunluk belgesi olmadan, altyapı bağlantıları yapılamaz ve bazı durumlarda tapu işlemlerine devam edilemez.
Formentera'da birçok mülkün, özellikle de eski kırsal çiftlik evlerinin, tapu kayıt belgelerinin (cédula) süresi dolmuş veya hiç yenilenmemiştir. Bu belgenin geçerliliğinin doğrulanması ve gerekirse yenilenmesinin maliyetinin ve süresinin hesaplanması, durum tespiti sürecinin ayrılmaz bir parçasıdır. Yenileme işlemi, lisanslı bir mimar tarafından teknik değerlendirme yapılmasını ve bazı durumlarda mülkün belirli özelliklerinin standartlaştırılmasını gerektirir.
-
ETV turist lisansı
Kısa süreli kiralama amacıyla satın alma yapanlar için, turizm lisansının doğrulanması muhtemelen tüm durum tespit sürecindeki en kritik kontroldür. Blogumuzda başka bir yerde ayrıntılı olarak belirtildiği gibi, Formentera'da 2022'den beri yeni ETV lisanslarının verilmesini engelleyen bir moratoryum uygulanmaktadır. Hali hazırda geçerli bir lisansı olmayanlar, mülkün özelliklerine bakılmaksızın lisans alamazlar.
ETV lisansının doğrulanması, satıcının beyan ettiği rakamın ötesine geçmeyi gerektirir. Şu hususların teyit edilmesi gerekir:
– Lisans gerçekten de Consell Adalar sicilinde aktif durumda.
– askıya alınmamıştır veya devam eden yaptırım prosedürlerine tabi değildir.
– Onaylanmış yatak sayısı, beyan edilen sayıya karşılık gelmektedir.
– Lisans, geçerliliğini kaybetmeden alıcıya devredilebilir.
Bazı durumlarda, lisanslar mülkiyetin belirli koşullarına bağlıdır ve bu koşullar mülkiyet değişikliğinden sonra bile korunmalıdır. Ayrıca satıcının ulusal NRA kodunu almış olup olmadığı ve bu kodun ETV lisansı ile doğru şekilde ilişkilendirilmiş olup olmadığı da doğrulanmalıdır.
-
Mali durum ve gayrimenkul borçları
İspanya'da, bir gayrimenkulle bağlantılı vergi borçları (ödenmemiş emlak vergisi, ödenmemiş site aidatları, idari cezalar) Varlığın kendisini takip edin, sahibini değil. Mevcut borçları olan bir mülkü satın alan kişi, satış sözleşmesinde ne yazarsa yazsın, bu borçları otomatik olarak devralır.
Bu alanda yapılacak kontroller arasında son birkaç yıla ait emlak vergisi ödemelerinin doğrulanması, mülk kat mülkiyeti kapsamındaysa ev sahipleri topluluğunun ödeme durumunun incelenmesi ve icra takibi veya vergi hacizlerinin bulunmaması yer almaktadır. Sonuncusu tapu kaydında yer alır, ancak belediye vergi borçları için belediyeden özel bir belge talep edilmesi gerekir.
%3 stopaj yükümlülüğü
Satıcının mülkle ilgili vergi durumu da doğrulanmalıdır. Satıcı yurt dışında ikamet ediyorsa, alıcının satış fiyatının %3'ünü stopaj olarak kesmesi gerekmektedir. ve sermaye kazancı vergisinin ödenmesi için teminat olarak İspanya Vergi Dairesine yatırılmalıdır. Bunu yapmamak, alıcıyı satıcının vergi borcundan doğrudan sorumlu tutar.
-
Mülkün fiziksel durumu: teknik değerlendirme
Hukuki ve kentsel planlama kontrollerine paralel olarak, mülkün fiziksel durumunun teknik değerlendirmesi de şarttır. Bu, Formentera'da özellikle birkaç özel nedenden dolayı önemlidir: tuzlu iklim, yapıların, donanımların ve tesisatların bozulmasını hızlandırır; birçok geleneksel çiftlik evinin elektrik ve su tesisatı sistemleri eskidir; adada su temini kritik bir konudur ve su depolarının varlığı ve durumu dikkatlice kontrol edilmelidir.
Mimar veya bağımsız bir teknisyen tarafından (satıcı tarafından görevlendirilmemiş olarak) yapılan teknik değerlendirme, binanın yapısal durumunu, sistemlerin durumunu, nem veya sızıntı varlığını, çatının durumunu ve dış unsurları değerlendirir. Değerleme maliyeti, işlemin değerine kıyasla mütevazıdır ve fiyat değerlendirmesini önemli ölçüde değiştirebilecek sorunları ortaya çıkarabilir.
-
Altyapı ve bağlantılar
Su tedarik etmek
Formentera'nın altyapı hizmetleri konusunda önemli kendine özgü özellikleri vardır. Su kıt bir kaynaktır: Özellikle su şebekesine bağlı olmayan kırsal bölgelerde, birçok mülk tanker kamyonlarıyla taşınan özel su depolarına bağımlıdır. Su temin sistemi, su deposunun kapasitesi, yıllık dolum maliyetleri ve kamu şebekesine bağlanma potansiyeli mutlaka doğrulanmalıdır.
Elektrik
Elektrik için, bağlantı türü (kamu şebekesi veya fotovoltaik panellerle çalışan otonom sistem) ve mevcut güç doğrulanmalıdır. Adanın daha izole bölgelerindeki bazı mülklerin, aynı anda birden fazla yüksek tüketimli cihazı kullanmayı zorlaştırabilecek sınırlı güce sahip bağlantıları vardır. Güneş enerjisi sistemlerinin varlığı yeni inşaatlarda ve son tadilatlarda giderek daha yaygın hale gelmektedir; bu nedenle sistemin yaşı, verimliliği ve depolama bataryaları içerip içermediği kontrol edilmelidir.
-
Ön sözleşme ve teminatlar
Ön incelemeler yeterince net bir tablo ortaya koyduktan ve ilerleme kararı alındıktan sonra, bir sonraki adım ön sözleşmedir - genellikle bir contrato de arras. Bu belge, anlaşmayı resmileştirir, fiyatı, zaman çizelgesini ve tapu şartlarını belirler ve genellikle belirli bir miktarda olan teyit edici bir depozito içerir. Fiyatın %10'u.
Ön sözleşmenin, durum tespitiyle bağlantılı erteleme koşullarını açıkça içermesi şarttır. Turizm lisansı, şehir planlama durumu veya borçlarla ilgili açıklanmamış sorunlar ortaya çıkarsa, sözleşme alıcıya sözleşmeden çekilme ve depozitoyu geri alma hakkı tanımalıdır. Bu korumalar olmadan imzalanan ön sözleşme, alıcıyı, imzalamadan önce çözülmesi gereken sorunlar ortaya çıktığında depozitoyu kaybetme riskiyle karşı karşıya bırakır.
-
Kime güvenmeli
Etkin bir durum tespiti, birden fazla profesyonel kişinin katılımını gerektirir: a avukat İspanyol gayrimenkul hukuku konusunda uzmanlaşmış, hukuki incelemeler ve sözleşme taslağı hazırlama hizmeti sunan bir yerel mimar veya teknisyen yapısal değerlendirme ve kentsel planlama doğrulaması için ve bir vergi Danışmanı Mülkün vergi durumunu doğrulamak ve operasyonu planlamak için.
Formentera'nın özel pazarını bilen ve sadece genel İspanyol gayrimenkul hukukunu değil, bu pazarın özelliklerini de bilen profesyonellerle çalışmak somut bir fark yaratıyor. Adanın kentsel planlama, turizm lisansları ve su temini açısından kendine özgü özellikleri, başka yerlerdeki işlemleri yöneterek edinilemeyecek bir uzmanlık gerektirmektedir.
Biz de yourformentera.es bu tür operasyonları düzenli olarak koordine eder ve uzmanlaşmış profesyonellerden oluşan bir ağ ile çalışır. Bir satın alma işlemi düşünüyorsanız ve doğrulama aşamasını nasıl doğru şekilde yapılandıracağınızı anlamak istiyorsanız, herhangi bir belge imzalamadan önce bizimle iletişime geçin.
-
Makale Nisan 2026 itibarıyla güncellenmiştir. Burada yer alan bilgiler yalnızca yol gösterme amaçlıdır ve kişiselleştirilmiş hukuki, teknik veya vergi danışmanlığının yerini tutmaz. Formentera'da herhangi bir gayrimenkul işlemine başlamadan önce, yerel pazarda uzmanlaşmış nitelikli profesyonellere danışın.
